קורונה, היום שאחרי, ההשפעות על הכלכלה, האינפלציה והריטים

מיני כנס נדל"ן השלישי באקדמית ת"א-יפו בשותפות 1REIT: 

ב-30.5.2021, יום א', בין השעות 20:00-17:15 התקיים מיני כנס נדל"ן שלישי במכללה האקדמית ת"א-

יפו בשותפות REIT1. בכנס נכחו כ-50 משתתפים בקמפוס, ו-44 משתתפים בזום, מביניהם אנשי תעשייה, משקיעים, סגל אקדמי וסטודנטים. הנחתה את הכנס ד"ר רחל אזוראל כאליפא, ראשת מסלול שוק ההון בתוכנית לתואר ראשון בכלכלה וניהול. 

הכנס החל בדברי פתיחה של ראשת התוכנית לתואר ראשון בכלכלה וניהול, הד"ר שירית כתב הרץ. ולהלן דבריה

"הכנס הינו שיתוף פעולה של ההתמחויות בשוק ההון ונדלן בביה"ס לניהול וכלכלה יחד עם ריט 1 ומידרוג. כנס זה הוא נדבך נוסף בשיתופי הפעולה שלנו עם התעשייה, כשהמטרה היא לחבר בין הלימודים התיאורטיים ובין הפרקטיקה והיישום בעולם האמתי, אליו יוצאים הבוגרים שלנו. אנחנו עוסקים רבות בהתאמת תכני הלימוד לשינויים ולמגמות בעולם העבודה העתידי. אנו פותחים בתואר השני במינהל עסקים התמחות בניהול אימפקט, בתואר הראשון בכלכלה וניהול פתחנו התמחות בנדל"ן ובשנה הקרובה תתווסף גם התמחות ב- Applied Data Science. דוגמה לשיתופי הפעולה שלנו עם התעשייה היא ההתמחות המעשית בתואר הראשון, במסגרתה הסטודנטים עובדים יום בשבוע לאורך כל שנה ג בארגונים שונים. מלבד התרומה של ההתמחות המעשית לסטודנטים עצמם ולארגונים, היא מהווה קרקע פורייה לשיתופי פעולה מגוונים כדוגמת כנס זה.

המפגש היום עוסק בנושא חשוב ומשמעותי שמעסיק רבים והוא השלכות של הקורונה על הכלכלה בכלל, השפעותיה על ענף הנדל"ן ועל ריטים.  המשק הישראלי כמו גם משקים אחרים בעולם עבר טלטלה בריאותית כלכלית חברתית. הקורונה נגעה לכל תחום בחיינו והשפיעה על כולנו ללא יוצא מן הכלל. יחד עם זאת כל משבר הוא גם הזדמנות וראינו בתקופה הלא נורמלית הזו שעברנו, ענפים, ארגונים וגם אנשים פרטיים שהמציאו את עצמם מחדש. למדנו הרבה על עצמנו, על השבריריות של החיים שלנו אבל גם על היכולות שלנו. על קובעי המדיניות הוטלה אחריות כבדה לנווט את המשק במים הגועשים ולהביא אותנו לחוף מבטחים".

בהמשך התקיימו הרצאות מרתקות של שלושה דוברים בכירים מהמשק הישראלי: ד"ר נדין-בודו

טרכטנברג, משנה נגיד לבנק ישראל לשעבר, מר דרור גד, יו"ר דירקטוריון REIT1 ומר רן גולדשטיין,

סמנכ"ל מידרוג.

להלן סיכום הדוברים:

ד"ר נדין-בודו טרכטנברג:
"מגפת הקורונה יצרה משבר כלכלי יוצא דופן גם בעוצמתו לעומת מה שהעולם וישראל ידעו מאז מלחמת עולם השנייה, אך גם באופיו המאוד לא שוויוני כאשר פגע במיוחד בנשים, בצעירים ובעובדים שאינם מיומנים.

בישראל ההאטה בפעילות הכלכלית הייתה הרבה יותר גדולה מכל מיתון קודם, כולל אלו שהתאפיינו בהתפרצויות אלימות או מלחמה. עם זאת, במהלך מבצע "שומר החומות" אנו יכולים לראות כי האזורים בישראל הושפעו באופן שונה, במיוחד הערים אשקלון ותל אביב שבהן הניידות  למקומות עבודה ומסחר ירדה הרבה יותר מזה של הממוצע במדינה.

המיתון הכלכלי הלא שוויוני היצף חולשות ופגמים  קיימים בכלכלותינו, שלא טופלו עד כה. סוגית אי-שוויון וכלכלי, והדילמה הקשה של הורים  עובדים הנן סוגיות קשות גם במשק האמריקאי ועוד יותר במשק הישראלי.

המדיניות הכלכלית של הנשיא ביידן מהווה שינוי בפרדיגמה עבור ארה"ב, יותר הוצאות ממשלתיות ויותר מיסים על העשירים ועל החברות הבינ"ל. בזה המדיניות הנה מקור לאופטימיות: היא מתמקדת בהפחתת אי-השוויון  הכלכלי ובתמיכת המשפחות כך שהצמיחה והפרודוקטיביות יוכלו לעלות כפי שעשתה לאחר מלחמת העולם השנייה, כאשר כולם נהנו מההתרחבות הכלכלית.

מדיניות זאת הנה גם מקור לזהירות: מדובר על מדיניות אמביציוזית  ומלווה בסיכון, שכן אם היא מנוהלת בצורה לא נכונה, היא עלולה לתדלק את האינפלציה ואת המשך עליה במחירי הדיור, ולערר על היציבות הפיננסית.

לישראל אתגרים דומים:  המשק מאופיין באי שוויון גדול בהכנסה, בפריון נמוך, והנה מדינה יוצאת דופן בזה שהיא משלבת שיעור ילודה גבוה ושיעור השתתפות גבוה של נשים בשוק העבודה. דילמת המשפחות הצעירות בארץ הנה הרבה יותר משמעותית מאשר עבור המדינות המתקדמות אחרות, ולכן

מתעוררת השאלה- האם הממשלה החדשה תעז גם לשנות פרדיגמה?"

בתמונה: ד"ר נדין בודו-טרכטנברג

דרור גד, יו"ר ריט 1:

"הקורונה הכתה בפתאומיות ושימשה כמאיץ מגמות. האופוריה ששררה בתחילת המגיפה לגבי השימוש בבית כתחליף למשרדים התפוגגה בהמשך ככל שהתגלעו קשיים וחסרונות. בין העיקריים שבהם נכללה פגיעה בעבודת צוות, בתחושת השייכות לארגון ותחושת בדידות שחשו העובדים. סקרים שנעשו בארץ ובחו"ל הראו כי אין תחליף למשרד וכי העתיד הוא בעבודה משולבת, היברידית של יום/יומיים בשבוע לכל היותר. להערכתנו העדפה זו, ככל שתתממש ע"י חלק מהחברות, לא צפויה להשפיע על היקף השטח הנדרש. במקביל, השיפור בכלכלה עם החזרה לשגרה וגיוסי ההיי טק הגבוהים מובילים לעלייה חדה בביקושים בתל אביב וסביבתה. המצב בארה"ב, שמפגרת כמה צעדים אחרי ישראל מבחינת החזרה לשגרה והעליה החדה בביקושים, דומה. 

באשר לאינפלציה, קיימים כיום גורמים שתומכים בסביבה אינפלציונית. עם זאת, נדל"ן מניב מהווה נכס שמספק הגנה בפני אינפלציה משום שחוזי שכר הדירה צמודים למדד. מחקרים הראו שריטים, שבבעלותן נכסים מניבים, מניבות תשואה ממוצעת שנתית גבוהה לאורך זמן  ויותר מכפולה מהאינפלציה. בנוסף, עולה ממחקרים כי מצב עולם שבו הכלכלה צומחת והריבית עולה (מצב שמתאפיין באינפלציה גבוהה)  מיטיב עם ריטים שהניבו תשואות גבוהות גם בתקופה זו בזכות השיפור הכלכלי שמיטיב עם נכסים מניבים מבחינת ספיגת הצע, תפוסות ומחירי שכירות.

ריט 1 היא קרן הנדל"ן המניב הראשונה והגדולה בישראל ובבעלותה קרוב ל 6 מיליארד ₪ נכסים איכותיים בפיזור רחב. הנכסים כוללים מבני משרדים, מרכזי מסחר פתוחים בעיקר, מבני לוגיסטיקה ותעשיה כמו גם חניונים ובתי חולים סיעודיים ברחבי הארץ. החברה נסחרת בבורסה בתל אביב בשווי של כ 3 מיליארד ₪ ומאז הקמתה ב 2006 חילקה דיבידנדים בהיקף של כמיליארד ₪. קרנות ריט נועדו לאפשר לפרטיים החזקה בנכסים מניבים מפוזרים, בהיקף המקנה יתרונות לגודל וזאת בעלויות נלוות נמוכות בהשוואה להשקעה ישירה ובסכומים נמוכים."

מר רן גולדשטיין, מידרוג סמנכ"ל וראש תחום נדל"ן:

רן ציין כי משבר הקורונה על אף העוצמה שלו שונה מהותית משמשבר הפיננסי בשנת 2008 וזאת החל מרמת התמיכה של המדינות בעסקים ובפרטים וכן בהבנה של המוסדות המממנים אשר נונים אויר לנשימה לעסקים, יתרה מכך חברות הגיעו במצב פיננסי טוב יותר עם ברמת הנזילות או המינוף כך שיכלו לספוג את המשבר בצורה פחות קשה.  כאשר סקר את ענפי הנדל"ן השונים, ציין כי מידרוג אינה צופה ירידת מחירים אלא אף עליה, השילוב של מחירים גבוהים במכרזי שיווק קרקעות שנערכו לאחרונה על רקע הביקוש לדירות בהתחשב בקצב גידול האוכלוסייה מצריך עמידה ביעד של לפחות כ- 55,000 התחלות בניה מידי שנה, רק כדי לעמוד בקצב הביקוש, כאשר בממוצע אנו עומדים על כ- 50 אלף התחלות בניה מידי שנה. ענף המשרדים בישראל ספג מכה קלה בכנף בתקופת הקורונה ונהנה היום מהביקוש שנוצר בשל הפריחה בתחום הטכנולוגי בישראל לעומת ארה"ב שם המשרדים נפגעו בצורה קשה וחדה אף יותר מהמשבר הפיננסי בשנת 2008 וייקח מספר שנים עד שיחזרו לרמות התפוסה טרום הקורונה.

תחום המסחר בישראל נהנה בימים אלו מעלייה משמעותית בצריכה, הישראלים מנצלים את  אולם עדין חשוף לתחרות המסחר המקוון שרק התעצם בתקופת הקורונה ויוסיף להכביד על תחום זה בעתיד. תחום המלונאות שספג את המכה הקשה ביותר מבין ענפי הנדל"ן שעיקר על רקע הגאות והצמיחה בשנים האחרונות, החל להראות ניצנים חיוביים, אולם ייקח מספר נישם עד אשר תחום זה ישוקם לנתוני טרום הקורונה.

לצפיה בכנס - לחצו כאן.